Noin kolmanneksella suomalaista on asuntovelkaa, joten korkojen nousu koskettaa suoraan monia kotitalouksia. Markkinakorkojen nousu nostaa suoraan asuntolainan korkokustannuksia, jolloin myös asuntolainan kuukausierät nousevat.
- Korot lähtivät kovaan nousuun 2022 alkaen Ukrainan sodan myötä
- Korontarkistuspäivä ratkaisee, milloin korot nousevat
- 12 kk Euribor yhä suosituin viitekorko asuntolainoissa
Suuret asuntolaina pankit Suomessa raportoivat, että lisääntyneistä korko kustannuksista huolimatta asuntolainan joustovapaiden käyttö ei ole huomattavasti lisääntynyt. Tämä viittaa siihen, että kuluttajilla on ollut riittävästi pelivaraa eikä asuntolainan nostettu määrä ole ollut liian suuri nykyisille korkotasoille.
Korkojen nousu ollut erittäin kovaa vuosina 2022 – 2023
Korkojen nousu lähti kovasti nousuun vuonna 2022. Tässä kuvassa vuoden 2022 viitekoron nousu:
Kuvassa näkyy, kuinka 12 kuukauden Euribor korko nousu miinusmerkistä vuoden alusta (-0,499%) lähes 3% tasolle joulukuun 2022 alussa (2,84%).
Korkojen nousu on jatkunut myös vuonna 2023:
Kuvasta näkyy, kuinka 12kk Euribor korot ovat nousseet toukokuun alussa 2023 jo 3,822% tasolle.
Korkojen nousu on ollut erityisen kovaa, sillä viime vuosina korkotasot ovat pysyneet miinusmerkkisenä ennen 2022 kevättä useamman vuoden. Viimeksi viitekorot olivat korkeammalla tasolla finanssikriisin aikaan.
Nollakorko maailma on ohi pidemmäksi aikaa
Joku viisas on sanonut, että ennustaminen on vaikeaa, erityisesti tulevaisuuden ennustaminen. Sama viisaus pätee myös markkinakorkojen ennustamisessa – arvioita tulee, mutta harvoin ne osuvat täysin oikeaan.
Silti on hyvin todennäköistä, että markkinakorot eivät tule laskemaan nollatasolle pitkään aikaan. Tässä kolme tärkeintä syytä, miksi viitekorot tulevat todennäköisesti pysymään korkealla:
- Inflaatio on korkeaa sekä Euroopassa kuin muualla maailmassa
- Keskuspankit eivät ole indikoineet laskevansa korkoja pitkään aikaan
- Nollakorot eivät ole normaaleja pitkällä aikavälillä
Pääajurina korkojen nousulle on inflaation eli hintojen nousu, jota keskuspankit yrittävät hidastaa nostamalla korkoja. Koska inflaatio on yli 2% tavoitetason yläpuolella todennäköisesti pitkän aikaa, eivät keskuspankit ole aikeissa laskea korkotasoa tulevina vuosina ainakaan merkittävästi.
On muistettava, että finanssikriisin jälkeinen nollakorko maailma ei ole historiallisesti normaalia.
Viitekorot ovat aina heiluneet ja ne ovat myös usein ylittäneet 4 – 5% tason. Tästä syystä voitaisiin jopa todeta, että aikaisempi nolla korko oli erikoista, ei nykyinen korkotaso.
Näin korkojen nousu kurittaa asuntovelallista
Koronnousu kurittaa suoraan asuntovelallista, sillä asuntolainan korko koostuu kahdesta eri komponentista
- Korkomarginaalista
- Viitekorosta
“Asuntolainan korko = viitekorko + korkomarginaali”
Viitekorko on sidottu etukäteen sovittuun markkinakorkoon. Suosituin viitekorko on 12 kk Euribor, mutta lainaan voi saada myös muita viitekorkoja.
Pankit kilpailevat korkomarginaalista. Kun kilpailutat pankit asuntolainassa, käytännössä kilpailutat pankkien korkomarginaalin. Voit valita lainaa nostaessa, mihin viitekorkoon laina sidotaan.
Keskimääräinen asuntolainan määrä suomalaisessa kotitaloudessa vuonna 2019 oli 102 240 euroa. Katsotaan, kuinka paljon viitekoron nousu vaikuttaa korkomäärään keskimääräisellä asuntolainan määrällä:
| Asuntolainan määrä | Euribor 12 kk korko 1.3.2022 | Euribor 12 kk korko 1.3.2023 | Korkomarginaali | Korko 2022 | Korko 2023 |
| 102 240 € | -0,36 % | 3,75 % | 0,50 % | 0,50 % | 4,25 % |
Laskelmassa paljastuu, että 0,5% korkomarginaalilla korontarkistuspäivänä 1.3 vuonna 2022 kokonaiskorko oli 0,5% – kun vuonna 2023 se oli noussut jo 4,25% tasolle.
Katsotaan, mitä kyseinen koronnousu tarkoittaa euromääräisesti:
| Asuntolainan määrä | Korkomenot vuonna 2022 | Korkomenot vuonna 2023 |
| 102 240 € | 42,6 € / kk | 362,10 € |
Laskelma paljastaa, että korkomenot 102 240 € suuruisessa asuntolainassa on noussut 1.3 korontarkistuspäivästä 42,6 eurosta jopa 362,1 euroon per kk!
Korontarkistus päivä määrittää korkomäärän
Korontarkistus päivä tarkoittaa sitä päivää, jolloin viitekorot tarkistetaan. Näet omasta asuntolaina tiedoista, milloin asuntolainan tarkistuspäivämäärä on viitekorolle.
- 12 kk Euriborissa korontarkistus tehdään kerran vuodessa
- 6 kk Euriborissa korontarkistus tehdään kerran puolessa vuodessa
- 3 kk Euriborissa korontarkistus tehdään kerran kolmessa kuukaudessa
Käytännössä korontarkistuksen logiikka on hyvin simppeli. Jos sinulla on viitekorkona 12 kk euribor, tarkastetaan viitekorko vuosittain. 3 kk Euriborissa tämä tehdään kolmen kuukauden välein.
Jos esimerkiksi korontarkistus päivä on aina vuoden 1.3 päivä, määrittää 1.3.2023 sinun asuntolainan viitekoron määrän ajalle 2.3.2023-1.3.2024. Käytännössä viitekorko lukitaan siis vuodeksi samaksi. Koska viitekorko voi heilua rajusti jopa yksittäisten päivien ja viikkojen ajaksi, moni asuntovelallinen jännittää ja seuraa – mitä viitekorkoa tullaan maksamaan seuraavan vuoden ajan.
12 kuukauden Euribor yhä suosituin viitekorko
Selkeästi suosituin viitekorko on 12 kk Euribor. Asuntolainoissa 12 kuukauden Euribor on siitä helppo viitekorko, että tiedät aina tarkkaan seuraavan vuoden korkotason.
Tässä 12 kk Euriborin plussat:
- Kaikki asuntolainaa tarjoavat pankit tarjoavat 12kk Euriboria
- Viitekorko lukittu vuodeksi
- Tiedät tarkkaan, paljonko maksat korkoa pankille seuraavan vuoden aikana
Tässä 12 kk Euriborin miinukset:
- Korkea lukittu korkotaso ei laske heti, vaikka markkinakorot laskevat
- Korontarkistus päivä määrittää, mitä korkoa maksat seuraavat 12kk
Käydään läpi vielä alla, mitä muita vaihtoehtoja asuntovelallisella on viitekorkoon.
Lyhyemmät korot nostaneet suosiota viitekorkona
Moni kotitalous on reagoinut korkojen nousuun pyytämällä viitekoroksi lyhyempää 3 kk Euriboria. Lisäksi pankeista voidaan saada viitekoroksi myös 6 kk Euriboria.
Asuntolainaa tarjoavista pankeista OP, Nordea ja Danske ovat raportoineet lyhyempien viitekorkojen nostaneen suosiota, sillä ennen korkojen nousua vain hyvin harva oli kiinnostunut lyhyemmästä viitekorosta.
Tässä lyhyemmän viitekoron plussat ja edut:
- Korkojen lasku näkyy nopeasti korossa
- Korontarkistus päivä ei ole yhtä kriittinen, sillä lukittu korko ajanjakso on lyhyt
Tässä lyhyen koron miinukset:
- Korko vaihtelee useasti – et tiedä tarkkaa kuukausierän määrää
- Lyhyt korko ei välttämättä ole alhaisempi kuin pidempi korko
Kannattaa huomioida, että pankit usein veloittavat kustannuksia viitekoron vaihdosta. Yleensä viitekorko kannattaa vaihtaa silloin, kun olet vaihtamassa pankkia tai kilpailuttamassa pankit.
Korkosuojan hinta erittäin kallista
Korkosuoja on käytännössä pankin tarjoama maksullinen vakuutus sille, ettei oman asuntolainan korko nouse liian suureksi.
Korkosuojien hinnat ovat nyt erittäin korkealla, koska markkinat uskovat korkean koron ajan pysyvän pitkään korkealla.
Paras tilanne korkosuojien kannalta on niillä, jotka ovat ostaneet pitkän ajan korkosuojan hyvissä ajoin ennen korkojen nousua. Tällöin korkosuojan hinta on ollut erittäin edullinen ja asuntolainan ottajaa ei tällä hetkellä vaikuta korkojen nousu samalla lailla.
Nyt on hyvä aika kilpailuttaa pankkien korkomarginaali
Pankit tekevät tunnetusti parempaa tulosta silloin, kun viitekorot ovat korkeammalla. Tämä johtuu siitä, että tyypillisesti pankit saavat paremman korkokatteen lainalle korkean koron aikana. Miksi näin? Koska pankit harvoin joutuvat maksamaan talletuksista eri rahan kustannuksesta yhtä paljon kuin markkinoiden viitekorko. Kuinka monta pankkia olet nähnyt esimerkiksi 2023 aikana tarjoavan talletukselle yli 3,5% korkoa?
Tästä johtuen pankit voivat nyt tarjota edullisempaa korkomarginaalia lainalle. Suosittelemme kilpailuttamaan asuntolainan korkomarginaalin nyt, kun korkotaso on korkealla. Alhaisen koron aikaan pankit eivät kauheasti tingi korkomarginaalista, joten nyt on hyvä aika kilpailuttaa pankit!
Asuntovelallinen – näin varaudut korkeisiin korkoihin
Kävimme läpi artikkelissa, kuinka korot ovat nousseet viime vuoden aikana merkittävästi miinus tasoilta jopa lähelle 4% viitekorkoa. Nousevatko korot vai ei, sitä ei tiedä kukaan etukäteen.
Tässä lyhyt listaus keinoista, jolla asuntovelallinen voi varautua korkean koron aikaan:
- Säästä. Paras puskuri nousseihin kustannuksiin on säästää omia rahoja, jottei lainaa jouduta nostamaan.
- Tingi kaikesta muusta kuin välttämättömistä menoista. Keksitkö keinoja, jolla saat omaa kulutusta alaspäin ilman merkittävää elintason laskua?
- Sopiva lainamäärä. Uuden asunnon ostaja – mieti tarkkaan omaan budjettiin sopivaa lainamäärää. Tyypillinen virhe on nostaa liian suuri asuntolaina!
- Kilpailuta pankkien korkomarginaali – nyt on hyvä aika kilpailuttaa pankkien marginaali.
Valitse sinulle sopiva viitekorko – arvioi, sopiiko sinulle paremmin 3kk vai 12kk euribor. Muista, ettet koskaan voi tietää mihin korot liikkuvat tulevaisuudessa!
